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Las claves de la Ley para el derecho a la vivienda: todo lo que debes saber

Las claves de la Ley para el derecho a la vivienda: todo lo que debes saber

 

El pasado 24 de mayo de 2023 se publicó en el BOE la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que introduce cambios en los contratos de arrendamiento de vivienda. A modo de ejemplo, estas novedades modifican el límite máximo de actualización de las rentas, limitan el precio de los nuevos contratos de alquiler e introduce novedades en relación a los beneficios fiscales para el arrendador, vivienda social o desahucios.

En este post nos centraremos en las claves que debe conocer tanto el inquilino de una vivienda que haya suscrito un contrato de arrendamiento con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, como el inquilino que vaya a hacerlo en un futuro.

 

Régimen jurídico de los contratos de arrendamiento

 

Los contratos de arrendamiento que se hubiesen suscrito con anterioridad a esta ley seguirán rigiéndose por el régimen jurídico anterior, salvo en lo referente a la actualización de las rentas, que les será de aplicación lo establecido en esta nueva ley.

 

Creación del índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda

 

Según establece la disposición adicional undécima, el Instituto Nacional de Estadística (INE) deberá definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que sustituirá al índice de precios de consumo (IPC) que actualmente se toma como referencia para la actualización de los contratos de arrendamiento.

 

Declaración de zonas de mercado residencial tensionado

 

Las administraciones podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado en aquellos ámbitos territoriales en los que exista una oferta insuficiente de viviendas por producirse una de las siguientes circunstancias:

  1. La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler supere el 30% de los ingresos o la renta media de los hogares.
  2. El precio medio de compra o alquiler se haya incrementado, al menos, en 3 puntos por encima del IPC de la comunidad autónoma correspondiente, en los últimos cinco años a contar desde la declaración de zona de mercado residencial tensionado.

La vigencia de estas zonas de mercado residencial tensionado será de tres años, que podrán prorrogarse anualmente.

En fecha 22 de junio de 2023, el Departament de Territori de la Generalitat de Catalunya ha sometido a información pública el procedimiento para la declaración de las zonas de mercado residencial tensionado en Catalunya.

Está previsto que 140 municipios, que representan el 80,6% de la población de Catalunya, sean declarados como zonas de mercado residencial tensionado.

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fuente: https://web.gencat.cat/es/actualitat/detall/Les-arees-tenses-on-es-limitara-el-lloguer-a-informacio-publica

Puedes consultar el Anuncio publicado en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) en el siguiente link: https://dogc.gencat.cat/es/document-del-dogc/?documentId=963554 

 

 

Límite de actualización anual de la renta de los contratos de alquiler

 

La disposición final sexta, que modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, establece los límites para la actualización anual de la renta:

Para el año 2023, la renta anual se podrá actualizar sin que exceda, como máximo, del 2%.

Para el año 2024, la renta anual se podrá actualizar sin que exceda, como máximo, del 3%.

Así mismo, a partir del año 2025, la renta anual se podrá actualizar hasta el límite máximo que señale el futuro índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

 

Límite del precio de la renta de los nuevos contratos de alquiler

 

La renta de los contratos de alquiler que se firmen a partir de ahora para aquellas viviendas que se encuentre en zonas de mercado residencial tensionados, no podrá exceder de la última renta del contrato de alquiler que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior.

En los nuevos contratos de arrendamiento no se podrán fijar nuevas condiciones que repercutan en el arrendatario como, por ejemplo, cuotas o gastos que no estuviesen recogidos en el contrato de arrendamiento anterior para la misma vivienda.

La renta podrá incrementarse, más allá de la aplicación de la actualización de la renta y, como máximo, en un 10% sobre la última renta que hubiese estado en vigor en los últimos años en la misma vivienda, cuando se acredite que se han ejecutado obras de mejora o rehabilitación, y dentro de los supuestos recogidos por la Disposición Final Primera de esta nueva ley.

Cuando el propietario de la vivienda sea un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no podrá exceder el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema índices de precios de referencia que actualmente está pendiente de aprobar por el Departamento ministerial competente.

 

Gran tenedor

 

Un gran tenedor es toda aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado.

 

Gastos de gestión inmobiliaria y formalización de los nuevos contratos de alquiler

 

Antes de la entrada en vigor de esta ley, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento debían ser asumidos por el arrendador, cuando éste era persona jurídica.

Ahora los gastos de gestión y formalización serán asumidos siempre por el arrendador, sea persona física o jurídica, según lo establecido en la disposición final primera, que modifica el apartado 1 del artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

 

Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda

 

Las personas interesadas en la compra o alquiler de una vivienda podrán requerir, a partir de la entrada en vigor de esta ley y antes de formalizar la operación, la información siguiente:

  1. Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica intermediadora en la operación.
  2. Condiciones económicas: precio total y conceptos incluidos en el mismo, así como, en su caso, condiciones de financiación.
  3. Documentos relacionados con las características de la vivienda:
    1. Certificado o cédula de habitabilidad
    2. Superficie útil i construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal, las superficies comunes y privativas.
    3. Antigüedad del edificio y, en su caso, de las reformas que se hayan realizado.
    4. Servicios individuales y comunes de los que disponga la vivienda.
    5. Certificado energético.
    6. Condiciones de accesibilidad al edificio.
    7. Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
  4. Identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad

Cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario o, en su caso, el intermediador deberá informar también en el contrato de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.